ขายฝาก

ขายฝาก

ขายฝาก เพราะเหตุไรจะต้อง ขายฝาก ?ที่ผู้คนเลือกขายฝากเงินกันนั้น เนื่องจากมีความสำคัญทางการเงิน ปรารถนาเข้าถึงแหล่งเงินทุน แล้วผู้ให้กู้ มักเรียกให้นำเงินหรือบุคคลมาค้ำประกันการจ่ายและชำระหนี้ด้วย อย่างเช่นการให้นำเงินมาจำนำหรือจำนำ และก็หาบุคคลมารับรอง แต่ว่าบ่อยครั้งที่หลักประกันพวกนี้ ไม่สามารถที่จะช่วยรับประกันได้ว่า ผู้ให้กู้จะได้รับจ่ายหนี้ ผู้ให้กู้โดยมากจะพอใจกว่า หากผู้ที่อยากได้เงินนำทรัพย์สินมาขายฝาก (รับประกันวงเงิน) แทนนักลงทุน ขายฝากขายฝาก เป็นอย่างไรขายฝาก เป็นสัญญาซื้อขายต้นแบบหนึ่ง

ขายฝาก

ซึ่งกรรมสิทธิ์(ความเป็นเจ้าของ) ในเงินทอง จะกลายเป็นของคนซื้อฝากทันที เสมือนสัญญาซื้อขายทั่วไป แต่ว่าแตกต่างตรงที่ ผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนทรัพย์สินนั้น คืนไปได้ตามคำสัญญาที่ได้ทำกันไว้ขายฝากก่อนขายจริงซึ่ง จุดเด่น ของ การขายฝาก ก็คือ สิทธ์การครอบครอง

ที่พวกเราสามารถไถ่ถอนกลับมาเป็นของพวกเราได้(ในระยะเวลากำหนดของสัญญา) แม้ว่าจะขายฝากไปแล้ว เมื่อเทียบกับการขายขาดที่เป็นการเปลี่ยนแปลงผู้ครอบครองถาวร ที่สำคัญคือวงเงินที่เหมาะสม ทำให้หาผู้บริโภคฝากได้ง่าย และไม่ต้องใช้จ่ายสำหรับในการทำโฆษณา ลงประกาศขายกรณีข้อตกลงขายทั่วไปขายแบบทั่วไป ขั้นตอนของสัญญาขายทั่วๆไป

1. ประกาศขาย กำหนดราคาขายที่เหมาะสมเพื่อยั่วยวนใจให้คนซื้อพึงพอใจ

2. แลกเปลี่ยน คนขายจะได้เงิน ส่วนผู้บริโภคจะได้รับโฉนด ทำข้อตกลงที่กรมที่ดิน และก็เป็นเจ้าของเจ้าของในทรัพย์สินนั้นๆกรณีคำสัญญาขายฝากขายฝากขั้นตอนของสัญญาขายฝาก

1.ประกาศขายฝาก ผู้ต้องการขายฝาก ระบุระยะเวลาสัญญาที่จะไถ่คืน เพื่อไม่ยุ่งยากต่อการตกลงใจกับผู้บริโภคฝาก

2.แลกเปลี่ยน คนขายฝากจะได้รับเงินสดทันทีข้างหลังทำความตกลงที่กรมที่ดิน ส่วนผู้ซื้อฝากจะได้รับโฉนดรับประกัน
3.เมื่อครบกำหนดสัญญา ผู้ขายฝากต้องนำเงินมาไถ่คืนที่ดินคืน+ดอกเบี้ย ส่วนคนซื้อฝากก็จะคืนโฉนด เป็นอันเป็นระเบียบเรียบร้อย

ขายฝาก เป็นอย่างไรขายฝาก เป็นอย่างไรขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายซึ่งเจ้าของในทรัพย์สินตกไปยังผู้บริโภคโดยมีกติกากันว่าผู้ขายอาจ ไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ (เปรียญพ.พ. มาตรา ๔๙๑) ขายฝากเป็นข้อตกลงที่กรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ตกเป็นของคนรับซื้อฝากทันทีที่ลงทะเบียน

ซึ่ง ผู้ขายฝากจะได้รับเจ้าของในที่ดินคืนกลับจะต้องขอไถ่ถอนด้านในกําหนดเวลาข้อตกลงขายฝาก หรือด้านใน เวลาที่ข้อบังคับกําหนด กล่าวคือ ถ้าหากเป็นอสังหาริมทรัพย์มีกําหนด ๑๐ ปีแล้วก็ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์มีกําคราวด ๓ ปีนับแม้กระนั้นเวลาจำหน่ายประเภทการจดทะเบียน

1.จำนอง หมายถึง การเขียนทะเบียนจำนองที่ดินทั้งยังแปลงหรือสิ่งปลูกสร้างทั้งหลังหรือที่ดินทั้งแปลง พร้อมสิ่งปลูกสร้าง ไม่ว่าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างมีเจ้าของคนเดียวหรือคนจำนวนไม่น้อยผู้ที่เป็นเจ้าของทุกคนนั้น จำนำพร้อมกัน

1.ขายฝาก มีระบุ….….ปี หมายถึง กรณีเจ้าของที่มาขอลงบัญชีขายฝากที่ดินทั้งยัง แปลง หรือขายฝากอสังหาริมทรัพย์ใดทั้งปวง ไม่ว่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นจะมีผู้ครอบครองคน เดียวหรือผู้คนจำนวนไม่ใช้น้อย ทุกคนขายพร้อมกัน

2.ขายฝากเฉพาะส่วน มีกำหนด…..ปี หมายถึง กรณีเจ้าของที่หรืออสังหาริมทรัพย์มีหลาย คน แต่เจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นบางคนมาขอลงบัญชีขายฝากเฉพาะส่วนของตน

3.ไถ่จากขายฝาก หรือ ไถ่จากขายฝากเฉพาะส่วน คือ กรณีคนขายฝากได้ขอใช้สิทธิไถ่ขาย ฝากด้านในกำหนดอายุเวลาในข้อตกลงขายฝาก

4.แบ่งไถ่จากขายฝาก คือ กรณีคนขายฝากได้ขายฝากที่ดินรวมกันหลายแปลงในสัญญา ขายฝากฉบับเดียวกันหรือขายฝากที่ดินไว้แปลงเดียว ถัดมามีการแยกที่ดินแปลงที่ขายฝากออกไปอีก หลายแปลงภายในอายุคำสัญญาขายฝาก ผู้ขายฝากและก็ผู้รับซื้อฝากตกลงให้ไถ่ถอนขายฝากที่ดินไปบางแปลง รวมทั้ง บางแปลงยังคงขายฝากอยู่ดังที่เคย โดยลดจำนวนเงินที่ขายฝากลงตามแต่คนขายฝากและก็ผู้รับซื้อฝากจะตกลงกัน

5.โอนสิทธิการไถ่จากขายฝาก หรือ โอนสิทธิการไถ่จากขายฝากเฉพาะส่วน คือ กรณี ผู้ขายฝากหวังจะโอนสิทธิการไถ่คืนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อันอื่น ซึ่งได้ลงทะเบียนขายฝากไว้แล้ว ให้แก่บุคคลอื่นภายในอายุสัญญาขายฝากหรือคำสัญญาขยายตั้งเวลาไถ่ โดยความชอบพอไร้ค่าทดแทนหรือมี ค่าแรงก็ได้ โดยผู้รับซื้อฝากทราบและก็ให้ถ้อยคำยินยอม

6.ปลดข้อจำกัดการไถ่จากขายฝาก หรือ ปลดเงื่อนไขการไถ่คืนจากขายฝากเฉพาะส่วน คือ กรณีคนขายฝากและก็คนรับซื้อฝากตกลงกันในระหว่างอายุข้อตกลงขายฝากหรือคำสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ว่า คนขายฝากขอสละสิทธิการไถ่คืนจากขายฝาก กล่าวคือ จะไม่ขอใช้สิทธิการไถ่คืนจากขายฝากอีกต่อไปแล้ว

7.โอนมรดกสิทธิการถอน หมายถึง กรณีคนขายฝากมรณะในระหว่างอายุคำสัญญาขายฝาก หรือ สัญญาขยายตั้งเวลาไถ่ สิทธิการถอนตกแก่ผู้สืบสกุลซึ่งมีสิทธิขอรับมรดกสิทธิการไถ่นั้น

8.ยับยั้งสิทธิการไถ่ (หนี้กระจัดกระจายกลมกลืน) หมายถึง กรณีมีการลงบัญชีขายฝากไว้แล้ว ถัดมา ด้านในอายุคำสัญญาขายฝากหรือข้อตกลงขยายกำหนดเวลาไถ่ ผู้มีสิทธิการถอน (ผู้ขายฝาก) และก็คนรับการไถ่คืน (ผู้รับ ซื้อฝาก) ตกมาเป็นบุคคลเดียวกัน หนี้ที่ขายฝากหยุดสิ้นไป สิทธิการไถ่ย่อมระงับ

9.ขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก ครั้งที่ .… (กำหนด……) คือ กรณีผู้ขายฝากรวมทั้งคนรับ ซื้อฝากตกลงกันขยายตั้งเวลาไถ่ภายในตั้งเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝาก โดยผู้ขายฝากและคนรับซื้อฝาก จะตกลงขยายตั้งเวลาไถ่กันจำนวนกี่ครั้งก็ได้ แต่ตั้งเวลาไถ่รวมกันทั้งหมดจำเป็นจะต้องไม่เกินสิบปี

10.แยกในนามเดิม (ระหว่างขายฝาก) หรือ แบ่งกรรมสิทธิ์รวม (ระหว่างขายฝากเฉพาะส่วน) หมายถึง กรณีที่ดินมีการจดทะเบียนขายฝากไว้แล้ว คนรับซื้อฝากตั้งใจจะแยก หรือผู้ถือกรรมสิทธิ์ รวมและคนรับซื้อฝากตกลงแบ่งที่ดินออกมาจากกันการขยายตั้งเวลาไถ่ถอน

คนขายฝากและก็ผู้บริโภคฝากจะลงนามเพิ่มเวลาไถ่จำนวนกี่ครั้งก็ได้แม้กระนั้นรวมกันแล้ว จำเป็นจะต้องไม่เกิน ๑๐ ปี นับตั้งแต่วันลงนามขายฝาก แล้วก็จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือเซ็นชื่อของ คนรับซื้อ ฝาก ซึ่งถ้าเกิดเงินที่ขายฝากควรต้องทำเป็นหนังสือและก็ลงบัญชีต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

ข้อตกลงขยาย ตั้งเวลาไถ่จากการขายฝากจำเป็นที่จะต้องขึ้นทะเบียนต่อบุคลากรข้าราชการ มิฉะนั้นจะชูเป็นข้อต่อสู้ บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าแรงและอย่างสุจริตมิได้การไถ่ถอน

“สินไถ่”คือ ราคาไถ่ถอนหรือราคาที่ซื้อคืนมา ซึ่งไม่มีความจำเป็นที่ต้องกำหนดไว้ในสัญญา เนื่องจากว่า อาจไถ่คืนตามราคาที่ขายฝากไว้เดิมทีได้สินไถ่นั้นถ้าหากไม่ได้ระบุกันไว้ว่าเท่าใด ให้ไถ่ตามราคาขายฝาก สัญญาขายฝากที่ดินที่ทำตั้งแต่ วันที่ ๑๐ เมษายน ๒๕๔๑ เป็นต้นไป

ถ้าปรากฎในเวลาไถ่ว่าสินไถ่หรือราคาขายฝากที่กำหนดไว้สูงขึ้นมากยิ่งกว่าราคา ขายฝากที่แท้จริงเกินอัตราร้อยละสิบห้าต่อปี ให้ไถ่ได้ตามราคาขายฝากที่จริงจริงรวมประโยชน์ทดแทนร้อย ละสิบห้าต่อปี (มาตรา ๔๙๙ ปรับแต่งเพิ่มอีกโดยพระราชบัญญัติปรับแก้เพิ่มอีกประมวลกฎหมายแพ่งและ

การค้า (ฉบับที่ ๑๒) พุทธศักราช๒๕๔๑)บุคคลผู้มีสิทธิไถ่เงินทองเป็น(1)ผู้ขายเดิม หรือทายาทของคนขายเดิม หรือ (2)ผู้รับโอนสิทธินั้น หรือ (3)บุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะอย่างยิ่งว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้ (เปรียญพ.พ. มาตรา ๔๙๗)

เนื้อหานี้เรียนคำสัญญาขายฝากตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ที่ก่อเกิดความไม่เป็นธรรมแก่คนขายฝากซึ่งทำให้การขายฝากในลักษณะการยืมเงินนี้เป็นนิติกรรมปิดบัง มีผลด้านกฎหมายทำให้การขายฝากเป็นโมฆะ จำเป็นต้องบังคับตามนิติกรรมที่ถูกปิดบังเป็นการกู้ยืมเงิน การฟ้องร้องทางแพ่งผู้ขายฝากไม่อาจจะพิสูจน์ถึงข้อเท็จจริงดังที่กล่าวผ่านมาแล้วได้

ไม่ว่าจะเป็นข้อจำกัดทางหลักฐานทางคดี หรือความไม่รู้ข้อบังคับของผู้ขายฝาก แม้เมืองจะมีมาตรการตามกฎหมายสำหรับในการสำรวจเจตนาของผู้ขายฝากแล้วตามกฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ.2526) ออกตามพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497

เรื่องแนวทางการขึ้นทะเบียนนิติกรรมวิธีขายฝากไว้ กำหนดให้พนักงานข้าราชการกระทำซักถามให้แจ้งชัดว่าคู่ปรับมีเจตนาแท้จริงสำหรับเพื่อการขายฝากที่ดินหรือไม่ แล้วก็มีการบังคับใช้พ.ร.บ.ป้องกันประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อทำการเกษตรหรือที่อยู่ที่อาศัย พุทธศักราช2562

แม้กระนั้นข้อบังคับเน้นแต่ว่าเฉพาะที่ดินทำการเกษตรหรือที่พักที่อาศัยรวมทั้งกรรมวิธีการวางสินไถ่หรือใช้สินไถ่ให้แก่ผู้บริโภคฝากเป็นสำคัญเท่านั้นจากการเรียนรู้พบว่าข้อบังคับการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ควรมีการปรับปรุงเสริมเติมในส่วนที่มีมาตรการ

ทางด้านกฎหมายที่อาจแทรกแซงวิธีการทำนิติกรรมการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ของประชากร เพื่อสร้างความเชื่อมั่นว่าคู่สัญญาต้องการทำความตกลงขายฝากอย่างแท้จริงแล้วก็เพื่อปกป้องคู่สัญญาจากคำสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นนิติกรรมอำพราง

แม้กระนั้นนิติกรรมการขายฝากยังอาจมีคุณประโยชน์โดยตรงแก่ประชาชนที่มีเจตนาสำหรับเพื่อการขายฝากอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง โดยนำเอาอสังหาริมทรัพย์นั้นมาขายฝากจริง และก็มีเจตนาสำหรับในการซื้อคืนโดยการถอนสมบัติพัสถาน

กฎหมายจะต้องมีหน้าที่สำหรับการป้องกันเจตนาเช่นนี้ด้วย โดยการใช้ข้อบังคับกล่าวถึงวิธีขายอสังหาริมทรัพย์และก็ว่าด้วยคำสัญญาจะซื้อคืนแทนการแสดงเจตนาแนวทางการขายฝากเมืองต้องมีมาตรการตามกฎหมายสำหรับในการปกป้องการแสดงความตั้งใจทำนิติกรรมขายฝากอสังหาริมทรัพย์

โดยการยกเลิกข้อบังคับเกี่ยวกับการขายฝากอสังหาริมทรัพย์เสีย และก็ให้ใช้กฎหมายเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้วก็สัญญาจะซื้อคืนอสังหาริมทรัพย์แทน

ส่วนมากผู้เขียนมักจะได้ยินเสมอว่านายทุนจะใช้ช่องโหว่ของข้อบังคับมาเอาเปรียบ แต่ว่าคดีจำนวนมากไม่ใช่ช่องโหว่ของกฎหมายแต่ประการใด แต่ว่าเป็นข่องโหว่ของการเรียนรู้ประเด็นสำคัญสำหรับเพื่อการครองชีพในสังคมของมนุษย์โดยธรรมดา

*ในเวลาที่ผู้เขียนกำลังเขียนบทความนี้รัฐบาลปัจุบันมีความปรารถนาจะปรับปรุงกฎหมายขายฝาก แต่ยังไม่มีการประกาศการปรับแก้กฎหมายแต่อย่างใดระมัดระวังการอ่านข้อมูลใดๆก็ตามทางอินเตอร์เน็ตเกี่ยวกับตัวบทกฎหมาย โดยยิ่งไปกว่านั้นข้อบังคับฉบัยนี้เนื่องจากกฎหมายนี้สำคัญมาก

คนเขียนชี้แนะให้อ่านช้าๆโดยละเอียด ไม่ต้องหาบทย่อยเนื้อความใดๆก็ตามเนื่องจากว่าไม่ยากรวมทั้งเข้าใจง่ายการขายฝากป.พ.พ. มาตรา 491 ถึง 502อันว่าขายฝากนั้นคือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไป ยังคนซื้อโดยมีกติกากันว่าคนขายบางทีอาจไถ่ทรัพย์สมบัตินั้นคืนได้

1. สัญญาขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายซึ่งเจ้าของ ในทรัพย์สินตกไปยังผู้บริโภค โดยคนซื้อ ตกลงในขณะทำสัญญาว่า ผู้ขายมีสิทธิไถ่เงินทองนั้นคืนได้ภายในตั้งเวลาเท่าไร แต่ว่าจำเป็นต้องไม่เกินในช่วงเวลาที่ข้อบังคับกำหนดไว้ อย่าง

เช่น ขายที่ดินโดยมีกติกาว่า ถ้าหากผู้ขาย ต้องการซื้อคืน คนซื้อจะยอมขายคืนแบบนี้นับว่าเป็นข้อตกลงให้ไถ่คืนได้ข้อตกลงที่ว่า ” ผู้ขายบางทีอาจไถ่ทรัพย์คืนได้ ”

*หมายความว่ากรรมสิทธิ์ตกไปทันที ผู้ขายมีสิทธิไถ่ ต่างกับการจะจำนองที่ดินอย่างมาก เพราะเหตุว่าหากว่าไม่มีเงินไถ่ เจ้าหนี้จะต้องฟ้องบังคับจำนองกับศาลแต่ว่าขายฝากไม่ต้อง

2. ข้อตกลงนี้ควรจะมีขึ้นในช่วงเวลาที่ทำข้อตกลงซื้อ ขายกันเพียงแค่นั้น ถ้าสร้างขึ้นหลังจากที่ได้ทำความตกลงซื้อขายกันแล้ว คำสัญญาดังที่กล่าวถึงมาแล้วไม่ใช่ ขายฝาก ที่ดิน คำสัญญาฝากขาย แม้กระนั้นเป็นเพียงแค่คำมั่นว่าจะ ขายคืน แค่นั้น

3. ทรัพย์สินทุกจำพวกไม่ว่าจะเป็นประเภทใดก็ตาม ยกตัวอย่างเช่น ที่ดิน ที่สวน ไร่นา บ้าน รถยนต์ เรือ เกวียน โทรทัศน์ อื่นๆอีกมากมาย ย่อมสามารถ ขายฝากได้เสมอ

4. ถ้าหากเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน นา บ้าน อื่นๆอีกมากมาย จำต้องทำเป็นหนังสือและ ลงบัญชีต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีที่ เป็นที่ดินจำต้องขึ้นทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ถ้าเกิดเป็นบ้านก็ ขึ้นทะเบียนต่อ ที่ว่าการอำเภอที่บ้านนั้นตั้งอยู่ ถ้าหากไม่ทำตามนี้แล้ว นับว่า คำสัญญาขายฝากนี้เสียเปล่า เป็นอันใช่มิได้ พอๆกับว่า ไม่ได้ลงนามกันเลย

5. ถ้าหากเป็นการขายฝากสังหาริมทรัพย์ประเภทพิเศษ อย่างเช่น แพ เรือยนต์ สัตว์ยานพาหนะ อื่นๆอีกมากมาย จะต้องทำ เป็นหนังสือ แล้วก็ขึ้นทะเบียนต่อบุคลากรข้าราชการ โดยเรือควรต้องลงทะเบียนที่ กรมเจ้า ท่า สัตว์พาหนะรวมทั้งจำเป็นจะต้อง ลงบัญชีที่อำเภอ ถ้าเกิดไม่ประพฤติตามนี้แล้วถือว่าข้อตกลงขาย ฝากจะเสียเปล่า ใช้บังคับไม่ได้เลย

6. หากเป็นการขายฝากสังหาริมทรัพย์ชนิดธรรมดา ข้อบังคับมิได้กำหนดไว้ว่า จำต้องทำเป็น หนังสือ และขึ้นทะเบียนต่อบุคลากรข้าราชการ ดังเช่น รถยนต์ ตู้เย็น แหวน สร้อย นาฬิกา ทีวี ฯลฯ วิธีขายฝากชนิดนี้ จะต้องมีหลักฐาน เป็นหนังสือลงลายมือชื่อข้างที่ต้องรับ

ผิดชอบเป็นหลัก หรือจะต้องมีการมัดจำหรือต้องมีการชำระหนี้บางส่วน ประการใด อย่างหนึ่งก็ได้ หากไม่ประพฤติตามนี้แล้วข้อบังคับนับว่า สัญญาขายฝากรายนี้ต้องห้ามมิให้มี การร้องทุกข์บังคับคดี

กลับสู่หน้าหลัก

ใส่ความเห็น

อีเมลของคุณจะไม่แสดงให้คนอื่นเห็น ช่องข้อมูลจำเป็นถูกทำเครื่องหมาย *